Минулого році на тлі падіння попиту на квартири забудовники актуалізували формат «апартаментів». Це не житло і не готель, а щось середнє. Кожен девелопер має власне бачення: хтось виділяє під апартаменти кілька квартир у житловому будинку, а хтось зводить мебльовані багатоповерхівки з готельним сервісом.
Mind розбирався, що таке апартаменти, навіщо вони потрібні забудовникам і в чому нюанси їхнього придбання.
Чому апартаменти набирають популярність у девелоперів?
Саме поняття «апартаменти» прийшло з готельної нерухомості, де означає певну категорію номерів – із зоною приготування їжі. Фактично апартаменти – це синонім приміщення, призначеного для тимчасового проживання, але яке не належить до житлового фонду. Девелопери почасти використовують цей термін у разі, коли з різних причин неможливо віднести споруджений будинок до житлової нерухомості.
«Зазвичай забудовники звертаються до нас за допомогою, коли будували житло, а потім вирішили, що проєкт з якихось причин успішним не буде, або його реалізація проблематична. І просять допомогти переробити його під апартаменти», – розповідає керівник великої готельної мережі, який побажав залишитися неназваним. За його словами, кількість запитів з усієї України минулоріч зросла в рази.
Формат «апартаменти» дозволяє обійти «вузькі місця» в законодавстві та нормативах: за призначенням землі, за плямою забудови, за інсоляцією, за кількістю квартир на поверсі, тощо, пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.
«Апартаменти – не новий вид нерухомості. Але, дійсно, останнім часом він став дуже популярним. Головна відмінність апартаментів від квартири – невеликий метраж і дещо інший юридичний статус. У такому приміщенні не можна прописатися, але можна зареєструвати там компанію. Це нежитловий фонд, попит на який останнім часом збільшився багатократно. Комунальні платежі тут вищі, ніж для квартири, але ніхто ж не забороняє встановити на все лічильники», – пояснює Тетяна Маркова, директор Департаменту продажів і маркетингу ХК «Київміськбуд». І додає: апартаменти мають незаперечну перевагу – їх можна абсолютно легально здавати в оренду (під офіс і не тільки).
Хто із забудовників зводить апартаменти?
Сьогодні апартаменти маленьких площ від «Київміськбуд» є в ЖК MIRAX, апарт-комплексі Costa Fontana в Одесі, в апарт-комплексі в Пуща-Водиці (Оболонський район Києва). Ще в столиці вже відбудовано цілий апарт-готель у багатофункціональному комплексі на вул. Курнатовського, і буквально днями виведено в продаж апарт-комплекс у провулку Електриків.
У ЖК MIRAX поряд з квартирами від 36 до 176 кв. м пропонуються апартаменти площею від 19 кв. м до 42 кв. м, загалом їх налічується 274 «одиниці». Основна причина, з якої частина приміщень класифікується як апартаменти – слабка освітленість і мала площа.
У комплексі на Курнатовського апарт-готель займає окрему секцію. Він складається з 268 двокімнатних апартаментів і 66 студій, площею від 33 до 82 кв. м. Причина переведення приміщень до розряду апартаментів – переважно, за рівнем освітленості.
У Пущі-Водиці – дещо інша ситуація. Земля, на якій побудовано апарт-комплекс, має статус рекреаційної території, а тому «класичні» багатоповерхівки там зводити просто заборонено. У підсумку – в п'ятиповерховому будинку на сім секцій пропонуються 167 апартаментів.
Апарт-комплекс готельного типу Costa Fontana на 257 апартаментів в Одесі теж будується на землі, що належить до рекреаційного фонду.
По провулку Електриків у Києві почалося будівництво 10-поверхового апарт-комплексу на 73 апартаменти, площею від 35 кв.м до 102 кв.м. Новий об'єкт розташовуватиметься на березі Дніпра, в зоні відпочинку.
Хто і як з ними потім управляється?
«Київміськбуд» не займається здачею в оренду й управлінням нерухомості, яку будує та продає. «При продажу ми акцентуємо увагу покупців, що апартаменти класифікуються як нежитловий фонд, що в таких приміщеннях не можна зареєструватися і комунальні платежі вищі, ніж у квартирі», – каже Тетяна Маркова.
У чому ж тоді переваги? Через (здебільшого) невеликі метражі, вартість апартаментів нижча, ніж у квартир, тому окупаються такі приміщення значно швидше. «Дуже часто покупці придбавають кілька апартаментів, а то й цілий поверх або під'їзд з метою зробити там міні-готель. Можна також здавати такі приміщення подобово або облаштувати в них дуже популярний сьогодні коворкінг, офісний центр для розміщення співробітників. Наприклад, фахівців IT-сфери, які зможуть жити там, де працюють, не витрачаючи часу на поїздки до роботи», – пояснює Маркова.
«Інтергал-Буд» переводить в апартаменти колишній готель «Ленінградський» на бульварі Тараса Шевченка в Києві. У споруджуваних проектах апартаменти заплановані в столичному Intergal City і одеському La Mer.
Також цьогоріч планується розпочати будівництво апартаментів на вул. Спаській у Києві. Як пояснила комерційний директор «Інтергал-Буда» Анна Лаєвська, причина, чому цей проєкт буде реалізуватися як апартаменти, а не як житловий комплекс – призначення землі. Раніше тут планувалося будувати готель.
Апартаменти також можуть з'явитися ще в декількох проєктах, серед яких – реконструкція одного з корпусів заводу «Арсенал». «У створюваних апартаментах ми плануємо забезпечувати готельний сервіс, адже такий запит уже сформувався на ринку. В майбутньому це робитиме одна з наших структур», – додає Лаєвська.
ПБГ «Ковальська» передбачає формат апартаментів у ЖК 31Z. Також розглядається варіант, що апартаменти будуть розміщені в одному з будинків бізнес-парку Nuvo Business Park.
Серед проектів Saga Development як апартаменти зводяться ЖК O2 Residence (призначення ділянки – для експлуатації та обслуговування бази відпочинку й оздоровлення курсантів), BOSTON Creative House (будівництво та обслуговування будівель торгівлі), РК SAGA City Space (для будівництва та обслуговування будівель кредитно-фінансових установ для реконструкції незавершеного будівництва кінотеатру «Ілюзіон» під діловий банківський центр з надбудовою та подальшою його експлуатацією), РК Resident Concept House (для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури).
Як апартаменти буде реалізовано також Franklin Concept House – спільний проєкт компаній Perfect Group і Kyivproekt Development.
Як бачимо, найпоширеніша причина появи апартаментів – земельна ділянка не передбачає житлового будівництва. А зміна її призначення з «рекреаційного» або «громадського» вимагає тривалої процедури проходження всіх паперів через місцеві ради.
Нагадаємо, що згідно з рейтингом надійності забудовників Mind , багато порушень у девелоперів пов'язано саме з цільовим призначенням земельних ділянок.
Які ще «підводні камені» апартаментів?
Окрім неможливості реєстрації місця проживання (прописки) і вищих комунальних платежів, апартаменти не передбачають можливості організувати своє ОСББ. Тому мешканцям неминуче доведеться мати справу з нав'язаною забудовником керуючою компанією, які б позамежні тарифи вона не встановлювала. «Якщо покупець від початку не збирався тут жити, а розглядав саме як дохідну нерухомість – апартаменти теж мають ваду. Перепродаж такого активу – 5% вартості», – говорить Костянтин Олійник.
Але в цілому формат апартаментів як житла поки далекий від свого готельного «предка». Поодинокі проєкти пропонують повний формат послуг, забезпечуючи заповнюваність і гарантований рівень доходів інвестору. Експерти сподіваються, що з активізацією ринку і підвищенням доходів населення в Україні формат повноцінних апартаментів також виявиться затребуваним.
Якщо ви дочитали цей матеріал до кінця , ми сподіваємось, що це значить, що він був корисним для вас.
Ми запрошуємо вас стати частиною Mind Club. Для цього потрібно оформити підписку за $7 на місяць.
Нам дуже важлива ваша підтримка!
Чому ми впроваджуємо платну підписку?
Справжня якісна та незалежна журналістика потребує багато часу, зусиль та витрат, це дійсно недешево. Але ми віримо в перспективи ділової журналістики в Україні, тому що віримо в перспективу України.
Саме тому ми створюємо можливість платної щомісячної підписки – Mind Club.
Якщо ви читаєте нас, якщо вам подобається та ви цінуєте те, що ми робимо, – пропонуємо вам вступити до спільноти Mind.
Ми плануємо розвивати Mind Club: обсяг матеріалів і доступних сервісів і проектів. Уже сьогодні всі члени клубу:
- Допомагають створювати та розвивати якісну незалежну ділову журналістику. Ми зможемо і надалі розвиватись та підвищувати якість наших матеріалів.
- Отримують вільний від банерної реклами сайт.
- Отримують доступ до «закритих» матеріалів Mind (до щомісячного випуску, в якому ми досліджуємо та аналізуємо, як працюють цілі галузі; до щотижневих аналітичних підсумків).
- Вільний доступ до івентів Mind для підписників та спеціальні умови на інші події Mind.
- Smart Power. Власники бізнесу, що стануть підписниками Mind, отримають доступ до агрегатора системних порушень від аналітиків Mind та партнерів «Cкажи.uа». Якщо у вашого бізнесу виникли проблеми з непорядними чиновниками чи конкурентами – ми проаналізуємо, чи є їхня поведінка системною, і разом зможемо вирішити цю проблему.
- Ми і надалі розвиватимемо Mind та додаватимемо корисні журналістські рубрики і сервіси для вашого бізнесу.
Ми працюємо над тим, аби наша журналістська та аналітична робота була якісною, і прагнемо виконувати її максимально компетентно. Це вимагає і фінансової незалежності. Підтримайте нас за 196 грн на місяць.
Ви можете скасувати підписку у будь-який момент у власному кабінеті LIQPAY, або написавши нам на адресу: editor@mind.ua.
